Checkliste für die Altbausanierung: Was beachten, vor dem Start?

Sie stehen vor einem Altbau, der Charakter und Geschichte versprüht. Doch bevor Sie sich in die Sanierungsarbeiten stürzen, sollten Sie gut vorbereitet sein. Eine Altbausanierung ist kein Projekt für zwischendurch: 

Sie erfordert eine sorgfältige Bestandsaufnahme, Klarheit über den Zustand von Fassade, Dach, Fenstern oder Heizung sowie eine realistische Einschätzung der Kosten – mit Bandbreiten zwischen 1.000 und 2.000 € pro Quadratmeter, je nach Ausstattung und Bausubstanz.

In dieser Checkliste begleiten wir Sie Schritt für Schritt – von der Analyse des Ist-Zustands über die Kostenermittlung bis zur Entscheidung, welche Arbeiten Sie selbst angehen und wo Sie Fachleute hinzuziehen sollten. So starten Sie Ihr Projekt souverän und gut informiert.

Für welche Gebäude eignet sich eine Altbausanierung wirklich?

Ein Altbau bezeichnet in der Regel ein älteres Gebäude, das durch seine Bauweise, die Materialien oder die Konstruktionsweise nicht dem heutigen Standard entspricht. Meist ist dabei die Bausubstanz noch erhaltenswert. 

Eine Sanierung lohnt sich besonders, wenn das Grundgerüst stabil ist und die Immobilie historisch oder architektonisch wertvoll. Tatsächlich können solche Bauten im Zentrum von Städten ideal für eine Modernisierung sein, statt teurem Abriss und Neubau.

Wann lohnt sich eine Sanierung und wann ist ein Abriss sinnvoller?

Die Sanierung eines Altbaus lohnt sich, wenn die Bausubstanz solide ist, also intakte Wände und ein solides Fundament vorhanden sind.

Abriss kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn umfassende Eingriffe nötig sind (z. B. grundlegende statische Probleme vorliegen) und die Sanierungskosten den Neubau übersteigen. Gerade dann fragen Fachleute wie Architekten oder Bausachverständige in aller Regel eine fundierte Kosten-Nutzen-Kalkulation an.

Rechtliche Rahmenbedingungen in Österreich

Denkmalschutz beachten – Einschränkungen und Genehmigungen

Auch denkmalgeschützte Gebäude dürfen natürlich saniert werden. Fassaden nur mit expliziter Zustimmung durch das Bundesdenkmalamt und unter Wahrung der historischen Bausubstanz. Veränderungen wie Fassadensanierung, Fensterwechsel oder Dämmung sind hierbei immer genehmigungspflichtig. 

Es gelten spezielle Auflagen zum Erscheinungsbild und zur Verwendung historischer Materialien. Der frühe Kontakt zu den zuständigen Behörden lohnt sich immer, um spätere Kosten oder Konflikte zu vermeiden.

Bauordnung & energiebezogene Vorschriften in Österreich

In Österreich ist das Baurecht Ländersache. Das bedeutet, Bauvorschriften unterscheiden sich je nach Bundesland. Die OIB-Richtlinien sind hingegen überregional relevant. 

Es existiert aktuell keine allgemeine Sanierungspflicht. Anders jedoch könnte die Situation bei Gebäuden mit extrem geringer Energieeffizienz (z. B. Energieklasse G) werden.

Erste Analyse: Die sorgfältige Bestandsaufnahme

Bevor Sie mit der Sanierung beginnen, legen Sie den Grundstein für ein erfolgreiches Projekt: Eine fundierte Bestandsaufnahme zeigt Schwachstellen, priorisiert Maßnahmen und bildet die Basis für Planung, Kostenschätzung und Förderanträge.

A. Sichtbare Schäden und Gebäudeteile systematisch prüfen

Folgende Bereiche sollten Sie genau unter die Lupe nehmen:

B. Technische Infrastruktur und Komfortaspekte prüfen

Überdies sollten folgende Themen nicht vernachlässigt werden:

Dokumentation: Basis für Planung und Fachberatung

Notieren Sie alles sorgfältig. Idealerweise ergänzen Sie Fotos und klare Zustandsbeschreibungen. Diese Dokumentation:

• Ermöglicht Ihnen später eine transparente Priorisierung und Planung.

• Hilft Fachleuten (Architekten, Bausachverständigen, Handwerkern), punktgenau und effizient weiterzuarbeiten.

• Ist wertvoll bei der Beantragung von Förderungen und beim Einholen von Kostenvoranschlägen.

Empfohlen wird, die Ergebnisse anschließend mit einem Sachverständigen abzusprechen, um versteckte Schäden und Risiken frühzeitig zu erkennen.

Checkliste vor dem Start der Altbausanierung

Eine gute Vorbereitung ist das A und O jeder Altbausanierung. Bevor Sie loslegen, strukturieren Sie Ihr Vorhaben anhand folgender Kernelemente:

Budgetrahmen festlegen, inkl. Risikopuffer (10–20 %)

Legen Sie ein realistisches Budget fest und planen Sie zusätzlich einen Sicherheitspuffer von 10 bis 20 % ein. So sind Sie auch bei unerwarteten Ausgaben abgesichert. Laut unseren Recherchen liegen die Kosten für eine Komplettsanierung eines Einfamilienhauses bei durchschnittlich 1.000 € pro Quadratmeter.

Finanzierung & Fördermöglichkeiten

Informieren Sie sich frühzeitig über finanzielle Unterstützung. Fördermittel wie der Sanierungsscheck, Sanierungsdarlehen oder Zuschüsse für Dämmmaßnahmen können Ihnen einen erheblichen Teil der Investition erleichtern. In Österreich können Sie je nach Maßnahme bis zu 30 % der Kosten gefördert bekommen, etwa für die Dämmung oder eine Heizungssanierung. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind weitere Aufschläge möglich. 

Bauzeitenplan erstellen: Eigenleistung vs. Gewerke-Planung

Erstellen Sie einen klaren Zeitplan, in dem Eigenleistungen und die Arbeit von Fachhandwerkern aufeinander abgestimmt sind. Laut Beratungsempfehlungen ist es besonders wichtig, zuerst technische Gewerke wie Elektrik oder Leitungen zu planen, bevor Ausbauarbeiten starten. 

Angebote einholen & vergleichen: Eigenleistung vs. Fachbetrieb abwägen

Fragen Sie mindestens drei vergleichbare Angebote bei Fachbetrieben an. Achten Sie hierbei idealerweise auf eine identische Leistungsbeschreibung, um eine faire Vergleichbarkeit sicherzustellen. Wir empfehlen Ihnen, die Angebotsanfragen einheitlich zu formulieren und die Prioritäten Ihrer Maßnahmen hierbei auch transparent zu machen. Fragen Sie Handwerksunternehmen nach Preisgarantien und Klarheit über versteckte Zusatzkosten.

Auf Basis der ausführlichen Bestandsaufnahme können Sie gezielt entscheiden, welche Gewerke Sie selbst übernehmen und welche Sie lieber extern vergeben.

Mit welchen Kosten sollten Sie bei der Altbau Renovierung rechnen?

In Österreich dürfen Sie bei einer Altbausanierung grundsätzlich mit 1.000 € bis  2.000 € pro m² Wohnfläche kalkulieren, je nach Art der Arbeiten, Zustand und Ausstattung. Für eine 120 m² große Wohnung ergibt sich somit eine Bandbreite von circa 120.000 bis 240.000 €. 

Altbausanierung in Wien: Abweichende Preisbereiche in Ballungsräumen und bei Denkmalschutz

In Städten wie Wien oder bei historischen Gebäuden können die Sanierungskosten etwas höher liegen. Bei besonderem Aufwand oder Auflagen kann es sogar noch teurer werden.

Beispiel zur Gesamtkalkulation

Ein konkretes Beispiel zeigt: Für eine Kernsanierung eines Einfamilienhauses mit einer Fläche von 120 m² ergeben sich Gesamtkosten von ca. 124.330 €. Inklusive 10 % Risikopuffer steigt der Betrag auf ca. 136.763 €, was einem Mittelwert von 1.140 € pro m² entspricht.

Beispielkosten nach Bauteil

Für welche Arbeiten sollten Sie Experten hinzuziehen?

Bei der Altbausanierung tragen Fachleute dazu bei, Risiken zu minimieren und die Qualität der Arbeiten zu sichern. 

Laut einer Studie zur Sanierung von Ein- und Zweifamilienhäusern schalten 70 % der Eigentümer:innen bei energetischer Sanierung eine*n Architekt:in oder Energieberater:in ein, um typische Fehler zu vermeiden – im Vergleich zu nur 58 % bei Standard-Sanierungen. 

Für den aktuellen Stand der praktischen Umsetzung empfiehlt es sich, auf spezialisierte Isolierungs-, Wärmepumpen- und PV-Firmen mit relevanter Projekterfahrung zu setzen. Diese Betriebe sind in der Regel deutlich näher an den neuesten Technologien und Entwicklungen dran als Architekten.

Typische Risiken bei handwerklichen Eigenleistungen

Eigenleistungen senken die Kosten:

Führen Sie kritische Arbeiten auf der Baustelle niemals ohne professionelle Begleitung durch, insbesondere wenn Sie sich dabei unsicher fühlen. Stellen Sie zudem sicher, dass Sie für Ihre Arbeiten eine Gewährleistung erhalten. Mängel können zu ernsthaften Problemen und langfristigen Schäden führen.

Besonders anspruchsvoll sind Arbeiten wie Elektroarbeiten unter Strom oder hydraulischeg Arbeiten, die sowohl komplex sind als auch gesetzliche Anforderungen beinhalten; hier ist Eigenleistung ohne Profi-Support nicht empfohlen.

Vorteile von Profi-Support bei der Altbausanierung

1. Sicherheit: 

Fachkundige Planung in Statik, Elektrik, Dämmung oder Heiztechnik schützt vor teuren Schäden und rechtlichen Problemen.

2. Koordination: 

Experten übernehmen die Ablaufsteuerung, vermeiden Bauverzögerungen und Doppelarbeit. Laut Bericht sind Eigentümer:innen ansonsten häufig bei umfassenden Sanierungen überfordert.

3. Qualität & Effizienz: 

Die Profi-Unterstützung bei Eigenleistungen oder die professionelle Ausführung sichert hochwertige Ergebnisse und im Idealfall auch Gewährleistung.

Wie viathermo.at Sie bei der Renovierung Ihres Altbaus unterstützt

viathermo.at bietet Ihnen bei der Umsetzung Ihrer Altbausanierung klare Vorteile – besonders durch die Möglichkeit, selbst mit anzupacken, mit Profi Support, ohne auf Gewährleistung zu verzichten:

Optimale Systemplanung aus einer Hand

Sie erhalten durchdachte Planung für Heizung, Klima, Elektro, Sanitär und Photovoltaik – damit alles reibungslos ineinandergreift.

Eigenleistung mit Profi-Sicherheit

Sie können Aufgaben wie Montage oder Installationen selbst übernehmen – ViaThermo liefert Materialien, Werkzeuge und eine praxisnahe Einweisung vor Ort. Anschließend wird Ihre Arbeit von Fachleuten geprüft und abgenommen, inklusive Gewährleistung auf Ihre Eigenleistungen..

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Kosten sparen durch Mit‑Anpacken

Durch die Kombination aus Eigenleistung und professioneller Begleitung können Sie bis zu 5.000 € bei Wärmepumpen, 10.000 € bei Elektroinstallationen und 9.000 € bei Sanitärarbeiten sparen. Das ist eine attraktive Option für budgetbewusste Bauherren und Baufrauen. 

Gut geplant, entspannt saniert

Eine Altbausanierung ist zweifellos ein umfangreiches Projekt. Doch mit einer strukturierten Planung, realistischen Kostenerwartungen und gezielter Fachunterstützung bleibt sie machbar und lohnenswert:

• Sorgfältige Bestandsaufnahme bildet das Fundament, von Fassade über Dach bis zu Elektro und Sanitär.

• Realistische Budgetplanung mit Handlungsrahmen von 1.00–2.000 €/m² inkl. Risikopuffer hält die Kontrolle in Ihrer Hand.

• Entscheidungen zur Eigenleistung sind sinnvoll – besonders in Kombination mit fachkundigem Support.

• Fehler vermeiden: Häufige Stolperfallen wie falsche Reihenfolge oder fehlende Genehmigungen kosten Zeit, Geld und Nerven.

• Zielgerichtete Förderung, Dämmung und Heiztechnik sparen langfristig Energie und Kosten – alles effizient planbar.

Sie sind bereit, Ihr Sanierungsprojekt strukturiert und mit Sicherheit zu starten? Gemeinsam mit viathermo.at machen Sie Ihr Zuhause schöner, effizienter und wertbeständiger. Sprechen Sie Ihren Fachberater gern auf das Care+ Angebot an oder nutzen Sie die kostenfreie Ersteinschätzung, um Ihr Projekt effizient zu gestalten.

Quellen

• https://verbraucherzentrale-energieberatung.de/foerdermittel/foerderung-fuer-altbausanierung/

• https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/bauen_und_wohnen/bauen/Seite.2260200 

• https://www.oib.or.at/kernaufgaben/oib-richtlinien/richtlinien/oib-richtlinien-2023/

Häufige Fragen (FAQs)

• Welche Schritte sind vor dem Start einer Altbausanierung besonders wichtig?

Eine sorgfältige Bestandsaufnahme, die realistische Kostenkalkulation sowie die Klärung von Eigenleistungen und Facharbeiten sind entscheidende Grundlagen.

• Mit welchen Kosten muss ich bei einer Altbausanierung rechnen?

Je nach Umfang, Zustand und Ausstattung liegen die Sanierungskosten in Österreich meist zwischen 1.000 und 2.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche.

• Wann lohnt sich der Austausch der Fenster im Altbau?

Ein Austausch ist sinnvoll, wenn alte Fenster nicht mehr dicht sind, Zugluft oder Feuchtigkeit eindringt oder wenn eine energetische Verbesserung angestrebt wird. Teilweise können historische Kastenfenster aber auch restauriert werden.

• Welche Heizsysteme eignen sich für die Sanierung eines Altbaus?

Besonders effizient sind moderne Wärmepumpen, oder falls eine Wärmepumpe aus technischen Gründen nicht möglich ist, ein Gas-Brennwertgerät. Welche Lösung genau passt, hängt vom Gebäudezustand, der Dämmung und den Fördermöglichkeiten ab.

• Wann ist eine Sanierung sinnvoll und wann eher ein Abriss?

Eine Sanierung lohnt sich, wenn die Bausubstanz solide ist. Übersteigen die Sanierungskosten jedoch die Kosten eines Neubaus deutlich oder sind Dach, Statik und Installationen stark geschädigt, kann ein Abriss wirtschaftlich sinnvoller sein.